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    行业动态

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      房地产开发投资完成额是从当年1月1日起到当年最后一天完成的全部用于房屋建设工程、土地开发工程的投资额以及公益性建筑和土地购臵费等的投资。在国家统计局的数据库中,房地产开发投资完成额为建筑工程、配套工程投资、安装工程、设备工器具购臵和其他费用之和。

      我们从2002年到2016年房地产开发投资完成额各类细分项目占开发投资完成额总数的变化趋势中可以看出:1)建筑工程费用占比稳定在60%左右,占比最高;2)其他费用占比在20%左右,有下降趋势,占比次高;3)安装工程占比逐年上升,2016年占比10%左右;4)配套和设备用具购臵占比最低,分别在2%以下和在2%左右。

      我们提取全国房地产销售面积、房地产开发投资完成额、新开工面积和本年施工面积从2005年到2016年的数据,数据是频率为月度累计值。根据历史数据,可计算出每月绝对数值相对上一年度的同比涨幅,并将四个数据的涨幅情况进行横向比较。

    施工面积解构

      05年至16年一共有四个销量增速高峰和三个房价增速高峰。销量增速高峰分别出现在2006年2月、2009年10月、2013年2月,以及2016年5月,但是最近一次峰值所在位臵较先前峰值位臵较低。房价增速从低点上升通常滞后于销量低点上升一个季度,房价增速的高位拐点则通常滞后销量两个季度。

    2005-2016年商品房销售面积当月同比(单位:%)

      06年至09年新开工面积和施工面积每月同比增速几乎没有太多变化。08年金融危机销量增速在08年2月由正转负至08年时增速触底。新开工面积在金融危机时增速几乎和销量同时在08年2月出现下行,但是出现负增长在09年2月,滞后12个月。限购政策出台后2011年12月销量增速再次由正转负,新开工面积增速于2012年3月出现负增长,滞后4个月。最近一次销量在2014年出现负增长时,新开工面积几乎同时出现负增长。从历史数据变化规律来看,新开工对应房地产销量的变化越来越敏感,且恢复期增速越来越低。一方面前期基数较大导致增速较低,另一方面2014年2月以后较长时间的负增长反映了开发商对市场谨慎的态度。

    2005-2016年房地产开发投资完成额当月同比(单位:%)

    2005-2016年房屋新开工面积当月同比(单位:%)

          房地产开发投资当月数值同比数值的历史变化趋势基本和新开工面积的变化趋势一致。房地产开发投资略之后房地产销量的变化,但是至今没有出现负增长。08年2月房地产销量增速为负数时,房地产开发增速也在减缓,但一致到09年2月增速才将至为0,滞后市场为12个月。11年12月销量憎恶为负数时,房地产投资增速也在下降。销量增速在12年3月左右达到最低,而房地产开发投资增速在12年8月达到最低,滞后时长为5个月。随后在15-16年销售增速上涨时,房地产开发投资增速一直处于下行趋势,仅在2016年三月略有回升,但和销售增速回落的拐点出现几乎同步。

    2005-2016年房屋施工面积当月同比(单位:%)